Функционирование любого здания зависит от незаметных деталей, о которых не задумываются простые жители или посетители. Речь и одет о коммуникациях, которые обеспечивают подачу воды, электричества, газа и т.д. Чтобы в помещениях всегда было тепло, светло и комфортно находиться, специалисты, отвечающие за эти коммуникации проводят планово-предупредительный ремонт. Сегодня поговорим о нем подробнее.
Содержание
Что рассматривают как инженерное оборудование
Все зависит от конкретной сферы, но если речь идет о зданиях, то это весь комплекс устройств, коммуникаций, установок, которые отвечают за работоспособность:
- водоснабжения и водоотведения;
- электроснабжение, телефония;
- вентиляция, кондиционирование;
- трансформаторные станции, электрическое оборудование и т.д.
Все коммуникации подвержены износу и к тому же связаны друг с другом, поэтому важно своевременно позаботиться об их обслуживании для бесперебойной работы. Для этого обычно в штате компании есть сервис-инженеры, либо заключен договор на аутсорс.
Как обеспечить надежность здания
Для того, чтобы все инженерные устройства работали как часы, нужны профилактические меры: регулярный осмотр, замена отслуживших срок деталей, чистка и обслуживание – все, что требуется для максимального продления срока службы здания. Такого рода мероприятия важны, чтобы избавиться от неожиданных поломок и сбоев. Ведь если выходит из строя один механизм, скорее всего, за ним автоматически "потянутся" другие проблемы и придется проводить уже не точечный, а комплексный ремонт.
Также профилактика важна для экономии расходов. В наше время в зданиях работают технически сложные системы, для обслуживания которых требуются специальные знания (климат-контроль, оповещения, противопожарная безопасность, лифты). Если раньше сервис-инженеру было достаточно совершать относительно простые и понятные операции, то для обслуживания электроники (а она есть теперь практически в любом устройстве, не говоря уже об инженерных сооружениях) нужно знать работу алгоритмов, разбираться в настройке микросхем и т.д.
Но не всегда владельцы готовы тратить свои средства на узких специалистов.
Это приводит к преждевременной порче оборудования и проблемам с эксплуатацией. В итоге к специалисту все равно приходится обращаться, но когда поломка уже произошла, что однозначно обходится дороже. Специально для того, чтобы эксплуатация инженерного оборудования проходила эффективно и без лишних трат, существует планово-предупредительный ремонт (ППР).
К тому же правильная работа инженерных коммуникаций связана с безопасностью людей (человека может ударить током или ошпарить водой), это требования законодательства, нарушение которых в какой-то момент может привести к штрафам или запретам на эксплуатацию здания. Если мы говорим о коммерческих помещениях, то это сильно ударит по карману как арендаторов, так и арендодателя.
Методики ППР
Для того, чтобы все необходимые мероприятия ППР инженерного оборудования зданий проходили вовремя и правильно, существует специальная система. Благодаря ей удобно отслеживать все плановые задачи по обслуживанию зданий, затраты на проведенный и будущий ремонт.
Регламентированный ППР
Это наиболее распространенный вариант, т.к. ему легко следовать, и его содержание требует меньше ресурсов. Как несложно догадаться из названия, он четко расписан по датам. Даты могут быть привязаны к календарному плану, к предписаниям производителя инженерного оборудования, к графику рабочих циклов, к часовой выработке.
Календарный план удобно координировать с другими отделами, занимающимися обеспечением работы здания (например, с финансовым отделом). Ориентироваться на рекомендации изготовителя оборудования имеет смысл в плане наилучшей сохранности техники, но стоит иметь в виду, что у разных механизмов разный срок службы, и расписание не всегда получится равномерным. То же самое касается проверок на основе выработок часов.
Привязка к графику рабочих циклов удобна для инженерного оборудования, которое постоянно находится в работе.
Какой из вариантов выбрать, зависит от вас и от специфики работы вашей организации. Имейте в виду, что регламентированная система не предполагает точного подсчета – она упрощенно считает, что оборудование работает беспрерывно.
Проверка по состоянию
При таком подходе все обслуживание привязано не к конкретным датам и периодам, а к фактическому состоянию оборудования. В частности отслеживают допустимые отклонения от определенных параметров и от уровня надежности. Этот метод более ресурсозатратен, так как придется постоянно отслеживать все нужные показатели.
Работы по ППР
Кроме непосредственно ремонта система также предполагает техническое обслуживание на ежедневной и периодической основе. Сервис-инженеры каждый день производят наблюдения за оборудованием и отвечают за его корректное содержание.
Реже проводят работы, которые предписаны в различных инструкциях и регламентах от производителей на каждое конкретное оборудование.
Кроме того есть профилактические мероприятия. Это позволяет поддерживать оборудование в хорошем рабочем состоянии и существенно продлевает его срок службы, не говоря уже о том, что сокращает расходы на будущие ремонтные работы. К ним относят:
- удаление пыли, грязи, мусора;
- регулировка и смазка;
- замена деталей с коротким сроком обслуживания.
Документация для ППР
Разумеется, система предусматривает различные регламенты и инструкции. Их непосредственное содержание определяется спецификой организации, однако есть и общие универсальные документы.
Карта учета и контроля
Это документ, в котором перечислено все, находящееся на балансе оборудование. Описывается, из чего оно состоит, кто производитель, какой номер модели, когда поступило на учет и было введено в работу, где расположено. Наличие этих параметров дает ответственному сотруднику правильно составить комплекс мероприятий по ППР.
Точное знание модели и изготовителя позволит при необходимости пригласить специалиста по ремонту и наладке техники, подобрать оригинальные запчасти или их аналоги при замене деталей, а также приобрести аналогичное устройство, когда выйдет срок службы. Технические характеристики помогут правильно рассчитать нагрузку на коммуникации здания, а дата ввода в эксплуатацию – назначить подходящую периодичность проверок и осмотров.
Годовой план-график
Исходя из вышеуказанных параметров составляет график ППР, в котором перечислены мероприятия по каждому элементу инженерного оборудования здания, с планируемым объемом работ. Так ответственные лица будут заранее понимать затраты, какое количество сотрудников на какой период необходимо и т.д.
Кроме того предоставляются регулярные отчеты по осмотрам, проведенному ремонту, журнал по нарушениям в работе оборудования и т.д.
Автоматическая система ППР
С одной стороны, технологический процесс усложняет эксплуатацию здания для рядовых сотрудников, но, с другой, одновременно облегчает им работу. Речь идет об автоматизации процесса планово-предупредительных ремонтных работ. В частности, об электронном ведении документов, электронном календаре с напоминаниями и пр.
Например, весь план-график можно "вбить" в календарь сразу на весь год, и система сама напомнит в конкретную дату о запланированной проверке. Можно сразу назначать ответственных и видеть весь фронт работ.
Таким образом исключается человеческий фактор – можно элементарно упустить из виду ту или иную задачу.
Также упрощают работу и электронные отчеты с таблицами. Во-первых, в них можно быстро найти нужную запись без необходимости пролистывать кипу журналов. Во-вторых, можно настроить удобную классификацию и сразу видеть всю историю обслуживания по конкретному аппарату, какие детали и когда были заменены, по какой стоимости закуплены и т.д.
Для автоматизации ППР можно пользоваться специализированным программным обеспечением, например, дополнительным блоком в 1С или использовать обычные CRM-системы. Программы позволят наладить взаимодействие между сотрудниками, облегчат контроль выполнения работ. Многие программы есть и в мобильной версии – сотрудник легко сможет отчитаться о выполнении ремонта сразу по факту, а не ждать, когда появится возможность вернуться к компьютеру в офис.
